Если осень и зима всегда действовали усыпляюще на покупателей «загородки» в России, то весной аудитория традиционно оживлялась. Как только сходил снег, и можно было разглядеть ландшафт участка, граждане, планировавшие обзавестись дачей или собственным коттеджем, начинали активно обзванивать агентства и ездить на осмотр домов по выбранному направлению. Но вот уже стартовал апрель, а рынок по-прежнему «заморожен». И причина этого явления, похоже, никак не связана с холодной погодой.
Объекты рекордно подешевели
Проанализировав динамику годового оборота денежных средств на премиальном загородном рынке купли-продажи домов в ценовом сегменте от 30 млн руб. за последние четыре года, специалисты Департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY зафиксировали его существенное снижение как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте. При этом за 2016 год денежный оборот первичного рынка в рублях уменьшился более чем в два раза относительно 2013 года, а в долларах – почти в 4,5 раза.
Коррекция цен проходила через переход продавцов с долларовых цен на рублевые и фиксацию курса доллара, выгодного для покупателей. Изучив динамику продаж отдельно стоящих коттеджей с 2013 по 2016 годы, аналитики отметили снижение средней суммы сделки более чем в два раза в долларовом эквиваленте.
«Важно отметить, что несмотря на коррекцию цен, которая происходит на загородном премиальном рынке последние два года, входной билет сюда не может быть ниже 20 млн рублей, – комментирует ситуацию директор Департамента жилой недвижимости PENNY LANE REALTY Сергей Колосницын. – Можно сказать, что цены, снизившиеся на фоне слабеющего рубля, уже достигли определенного минимума. Мало того, мы отчетливо видим, как происходит процесс расслоения объектов на особенно качественные, по привлекательной цене, которые быстро «вымываются» с рынка, и на те, что либо по качественным характеристикам, либо ввиду завышенной цены не вызывают интерес покупателя».
«Особенно привлекательными для покупателей становятся готовые объекты «под ключ». Приобретая готовый дом от застройщика, клиент экономит порядка 30% от его стоимости. Средства, самостоятельно вложенные в отделку и мебель (дополнительно к средней стоимости дома, купленного под отделку), можно оценивать суммами от 40 тыс. рублей за один квадратный метр», – уверяет эксперт.
Максимальное снижение оборотных средств как в долларах, так и в рублях было зафиксировано в 2016 году.
В этот период на рынке не было отмечено ни одной крупной сделки в бюджете свыше 10 млн долларов, а сделки в бюджете от 4 млн долларов были единичными. Для сравнения: в 2014 и 2015 годах дома по цене от 10 млн долларов продавались, хотя количество таких сделок снижалось. Начало 2017 года обнадеживает: сотрудники агентства PLR фиксируют много запросов от клиентов, желающих совершить покупку в бюджете 5-9 млн долларов. Пока трудно сказать, какой процент этих обращений перейдет в сделки, но тренд оценивается как ожидаемый и положительный.
Несмотря на уменьшение количества сделок в 2014 и 2015 годах, рублевый оборот показывал рост за счет возросшего курса доллара. Однако в 2016 году было зафиксировано резкое падение рублевого оборота более чем на 30% по сравнению с показателями 2015 года (этот уровень ниже показателей 2013-го года). Такое существенное падение показателей было обусловлено сокращением оборота на первичном рынке.
«Причина резкого уменьшения оборота на первичном рынке кроется в дефиците предложения, – объясняет Сергей Колосницын. – Основной объем первичных объектов «вымылся» с рынка еще в конце 2014-2015 годах, по крайней мере, тогда активно раскупались самые качественные объекты по ценам, приведенным в соответствие с ожиданиями покупателей. Сейчас таких предложений крайне мало, и покупатель вынужден переходить на вторичный рынок».
Цены падают последние три года
Наталья Тамарина, руководитель отдела агентства недвижимости «Простор», также подтверждает факт стагнации рынка:
– В сравнении с 2014 годом, когда продавалось практически все, как «с молотка», сегодня цены и на загородную «вторичку», и на новое загородное жилье значительно скорректировались в сторону понижения. Прежде элитные, супер-дорогие объекты выставлялись в долларах, на сегодняшний день они выставляются в рублях. Нетрудно подсчитать, насколько объекты «просели» в цене вследствие ослабления российской валюты. Загородные участки тоже заметно подешевели. Года два-три назад можно было продать 6 соток в ближнем Подмосковье за 800-900 тыс. рублей, сегодня, даже если выставить цену в 200 000 рублей, звонков может не быть. Разумеется, важна локация. В среднем дома в СНТ, подмосковные дачи подешевели на 15-20% от рыночной стоимости 2014 года. Новостройки в сегменте «эконом»-класса тоже продаются слабо. Обычно весной мы всегда наблюдали активизацию продаж, в связи с сезонностью рынка загородного жилья. Но текущая весна 2017-го пока не повысила активность покупателей. Объекты продаются мало, по нижней границе цены в своей категории. Возможно, спрос активизируется ближе к лету. Что же касается загородных домов класса люкс, то для них были традиционно характерны долгие сроки экспозиции. Дорогие коттеджи экспонировались по 1,5-2 года, до тех пор, пока не найдут своих покупателей. Сейчас же для того, чтобы загородное поместье ушло с молотка, оно должно очень сильно упасть в цене (предложение должно быть сверхинтересным по всем параметрам).
Николай Технерядов, руководитель компании «Недвижимость южного Подмосковья», также делится наблюдениями за рынком в своем регионе:
– В последнем триместре 2015 года у нас было четыре сделки по продаже «загородки» (при том, что мы работаем с одиннадцатью районами юга Подмосковья: охват территории довольно большой), а за 2016 год – всего две сделки. Причем во всех случаях покупалась загородная недвижимость далеко от Москвы (80-100 км от МКАД) – на Каширке, Варшавке, даже в Тульской области. Цена за сотку составляла около 20-30 тыс. рублей. На объекты, расположенные в 15-20-километровой удаленности от столицы, спрос тоже был вялый. Люди приценивались, но не решались на серьезные действия. С начала 2017 года звонки пошли, но сделок по-прежнему мало. В целом можно резюмировать следующее: за два последних года стоимость домов и коттеджей, расположенных в удалении от Москвы на 80-100 км, упала примерно в два раза. То есть рынок просел очень сильно. На данный момент есть много предложений продажи пустующих земельных участков в новых коттеджных поселках, которые строились с расчетом ажиотажного спроса (никто ведь не предполагал наступления кризиса). В свою очередь изменение законодательства повлекло за собой проблемы с документами. Сегодня нельзя продать не отмежеванные участки, не стоящие на кадастровом учете. Также есть проблемы у строителей, не поспешивших вывести землю, застроенную коттеджами, из категории сельскохозяйственных угодий.
Опять же налицо падение платежеспособности населения. «Загородка» в Московской области редко бывает домом для постоянного проживания. В первую очередь люди все же покупают квартиры в Москве, а загородный дом (дачу, коттедж) приобретают для сезонного проживания, уже на остаточные средства. Работают москвичи, как правило, в столице. Весь бизнес сосредоточен в Москве, деловые встречи происходят там же. По пробкам (с дачи в мегаполис и обратно) каждый день ездить долго и тяжело. Как правило, загородный дом для семьи москвичей – это второе, сезонное жилье, даже если речь идет о коттеджных поселках с собственной развитой инфраструктурой. Продать московскую квартиру для того, чтобы поселиться за городом – шаг довольно рискованный, поскольку жизнь в собственном доме обойдется дороже, чем в городской квартире. За городом более дорогие коммунальные платежи, приплюсуем сюда расходы на септик, уборку снега, охрану, текущий ремонт строений и т.д. Если уж людям хочется получить в собственность загородный дом для постоянного проживания, они покупают «вторичку» у частных лиц в деревнях, ПГТ, других населенных пунктах, где не нужно платить никаких сборов, только за вывоз мусора, чистку и ремонт дорог. Разумеется, речь идет о домах класса «эконом».
Почему рынок «затих»?
Николай Технерядов:
– Возможно, мы имеем дело с отложенным спросом. Россияне переживают из-за общей нестабильности жизни и падения доходов, и пока что предпочитают переждать кризисное время, не хотят рисковать своими накоплениями. Хотя сейчас, на мой взгляд, – лучшее время для покупок «загородки», с учетом большого падения цен и массы предложений на рынке. Главные покупатели загородных объектов сегодня – это средний класс, москвичи, которые приехали в Москву в 70-х годах, уже вырастили детей и теперь покупают дачи для себя, детей и внуков.
В прошлый кризис мы уже проходили все эти этапы: жизнь движется по спирали. В 2004 году спрос на «загородку» был «заморожен»: владельцы переоформляли документы, а в 2005-06-07-х годах спрос начал стремительно расти, сделок на рынке становилось все больше. И к 2010 году спрос достиг своего пика, после чего пошел на спад. Все события в экономике повторяются циклически, и не только в нашей стране, но и во всем мире.
Мой прогноз на ближайшее время таков: будем наблюдать вялотекущий спрос еще долгое время. Однако люди, которые нацелены купить загородный дом, рано или поздно сделают этот шаг.
Наталья Тамарина:
– Предложение сегодня сильно превалирует над спросом, и тому есть причины. Во-первых, существует категория продавцов, которые уезжают из страны и продают свое имущество. Во-вторых, часть населения просто избавляется от загородных объектов, которые стали дóроги в содержании. Тому виной – изменения в налогообложении и общее падение доходов населения в связи с кризисом экономики. Многие владельцы премиальных объектов уже давно живут за границей, и приезжать на две-три недели в год в Подмосковье, неся текущие расходы на собственный дом, находят нерентабельным. Московские семьи, относящиеся к среднему классу, зачастую имеют две-три дачи, купленные в годы подъема экономики или полученные по наследству. Сегодня такие владельцы избавляются от лишнего балласта, оставляя для нужд семьи один, наиболее ликвидный загородный дом, расположенный поближе к Москве.
Предполагаю, что значительное превышение предложения над спросом будет продолжаться до тех пор, пока не произойдут какие-то положительные изменения в экономике.
