Один из наиболее часто повторяемых в последние годы тезисов — «в Москве закончились свободные площадки для строительства, все жилье стали возводить в области, понятия «экономкласс» и «столица» давно несочетаемые». В действительности главный мегаполис страны еще имеет потенциал к уплотнению! Эксперты рынка рассказали, где в ближайшие годы можно ожидать реализации новых жилых проектов.
KR Properties
ЖК «Николаевский дом»
Но, разумеется, не все эти способы одинаково популярны и выгодны для девелоперов и инвесторов. Так, снос и расселение аварийных домов — крайне хлопотное дело: сначала нужно предложить всем жильцам другие квартиры, а уж затем приступать к реализации нового проекта. Из-за этого сроки строительства могут надолго затянуться. Однако снос нежилого здания — более интересный вариант: например, МФК «Флотилия» с апартаментами (район станции метро «Речной вокзал») возводят на месте долгостроя, в котором раньше планировали разместить библиотеку.
Идея с надстройкой пятиэтажек, возникшая у столичных властей в 2004 г., оказалась невоплотимой, и проект свернули в 2009 г.
А вот несколько бывших общежитий уже превратили в обычные жилые дома: компания «БЭСТКОН» модернизировала многоэтажки серий П-44, П-46, II-68 в Северном Бутово, на Бабушкинской и в Новопеределкино, в результате появилось 500 новых квартир.
Также имеются положительные примеры реновации бывших административных объектов: KR Properties реализует в Хамовниках «Николаевский дом», в котором представлены апартаменты, в том числе с мансардами. Уже начато заселение еще одного реконструированного здания с апартаментами — ManhattanHouse (ул. Верхняя Масловка).
Что имеем?
Однако наиболее заметный тренд последнего времени — это редевелопмент промзон. «Именно реконструкцию промышленных территорий московские власти определяют в качестве приоритетного направления развития жилищного строительства», — прокомментировал Андрей Биржин, управляющий партнер TEKTA GROUP.
Владимир Воронин объяснил, почему оно имеет большие перспективы и приветствуется как столичными властями, так и застройщиками: «Площадок без каких-либо обременений, которые могут быть использованы для возведения жилья в Москве, особенно в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК), практически нет, поэтому основной ресурс для нового жилого фонда — территории промзон и земли, где находятся ветхие, аварийные и подлежащие сносу дома. Для застройщика первый вариант более привлекателен, так как в этом случае круг заинтересованных лиц существенно уже. К тому же реорганизация и вывод промзон изменяет к лучшему облик города».
Правда, при освоении обширной территории девелоперы строят не только жилье, отводя большую часть площади под офисы и иногда под ритейл. За счет этого можно и диверсифицировать риски, и реализовывать крупный проект очередями. Наиболее заметный результат редевелопмента последних лет — «Даниловская мануфактура — 1867». Здесь есть и лофт-мансарды, сдают в аренду офисы, а недавно был привлечен «Перекресток. Экспресс» (продуктовый магазин плюс кафе-пекарня).
Что, где, когда?
Очевидно, что по такому пути и будет идти освоение привлекательных участков в столице. Вот список перспективных жилых проектов, которые должны выйти на рынок преимущественно в 2013 или 2014 г. (на основании данных исследования, проведенного аналитиками компании Est-a-Tet).
Помимо этого в продажу поступят апартаменты в многофункциональных комплексах (МФК).
«На каждой из этих площадок, если полностью вывести промышленные предприятия, можно строить жилье комфорт- и бизнес-класса. Учитывая существующий дефицит предложения новостроек в Москве, почти любой участок перспективен. Исключение составляют земли вблизи крупных промышленных и коммунальных объектов (вроде ТЭЦ) или полосы отвода железных дорог», — комментирует В. Воронин.
Так как большинство промзон и других территорий, пригодных для застройки, находится не в центре, их освоение стало причиной активного пополнения рынка объектами за ТТК. Значительную долю предложения составили апартаменты: по данным исследования, проведенного аналитиками компании «БЕСТ-Новострой», за последние полтора года в Москве их стало в три раза больше в проектах за пределами центра столицы. Сегодня в продаже находится 840 лотов по 18 адресам, тогда как в 2011 г. их было 70 по 7 адресам.
«Сейчас активно формируют новые планы застройки. В течение ближайших пяти лет можно ожидать старта реализации большого количества проектов общей площадью более 5 млн кв. м», — прогнозирует А. Биржин.
В очередь!
Несмотря на большое количество находящихся на стадии строительства и только заявленных проектов, в Москве девелоперы по-прежнему сталкиваются с массой сложностей как при подборе и приобретении участков под возведение зданий, так и в согласовании документов. На сегодняшний день сохраняется неопределенность с генпланом Москвы и документацией, в которой указаны параметры застройки города. Неясно, на какие нормы ориентироваться при разработке проекта. Кроме того, девелоперы отмечают высокую стоимость вхождения в проект.
«Необходимо утвердить правила землепользования и застройки Москвы. Пока это не сделано, изменение разрешенного использования участков в городе проводится в «ручном режиме» через Градостроительно-земельную комиссию, что тормозит девелопмент территории. Требуется провести ревизию правовых актов в градостроительной сфере, сократить существующие административные барьеры. Утверждение градостроительных планов частных земельных участков рекомендуют делегировать в территориальные органы власти округов. Нормативы градостроительного проектирования лучше разрабатывать по каждому из районов Москвы отдельно с учетом его специфики. В отношении территории Новой Москвы лучше принять более простые правила регулирования застройки, чем в отношении территорий столицы в ее прежних границах», — уверен Сергей Лядов, пресс-секретарь компании «Сити — XXI век».
С учетом преодоления всех препон, считает эксперт, значимый объем жилья в новостройках выйдет на рынок Москвы только в 2015–2016 гг.
Жилые комплексы, которые должны выйти на рынок в 2013–2014 гг. | |||
Адрес | Формат | Промзона | Площадь, тыс. кв. м |
С. Макеева ул., 9 | ЖК премиум-класса | Промзона № 4 «Звенигородское шоссе» | 90 |
Б. Саввинский пер., вл. 2–4–6 | ЖК элиткласса | Текстильная фабрика | 48 |
Береговой пр., 2 | ЖК | Московский завод ЖБИ | 300 |
Заречная ул., вл. 2/1 | ЖК бизнес-класса | Промзона № 40 «Западный порт» | 250 |
Адмирала Макарова, 2 | ЖК cтандарт/бизнес-класса | Бывшая продовольственная база, сейчас — склады, ангары | 300 |
Серпуховской Вал, 19 | Микрорайон | ОАО «Московский завод по обработке цветных металлов» (МЗОЦМ) | 105 |
Ходынская ул., 2, стр. 2 | ЖК | Хлебозавод им. Зотова | 180 |
Староалексеевская ул., вл. 5 | ЖК | ОАО «Экспериментальный завод качественных сплавов» | 56 |
Маломосковская ул., вл. 14–16 | ЖК | Бывшее ЗАО «Дорожно-механизированное управление № 3» | 100 |
Филевский бул., ул. Новозаводская, вл. 18 | М-крн | Промзона «Фили», завод им. Хруничева | 500 |
Базовская ул., вл. 15 | М-крн | Промзона № 46 | Н/д |
«Москва-Сити — 2», Мантулинская ул., 7 | ЖК | ОАО «Краснопресненский сахарорафинадный завод» | Н/д |
Краснобогатырская ул., вл. 2 и 6 | ЖК | Территория бывшего завода «Красный Богатырь» | Н/д |
2-й Хорошевский пр., 7 | ЖК | Плодоовощная база «Красная Пресня» | Более 500 |
Апартаменты в МФК, которые поступят продажу в 2013–2014 гг. | |||
Проект | Формат | Промзона | Площадь, тыс. кв. м |
«Слава», Ленинградский пр., 8 | МФК (преимущ. офисы) | Промзона № 9, часовой завод «Слава» | 480 |
«Парк-Сити», Кутузовский просп., 12 | Н/д | Бадаевский пивзавод и карандашная фабрика им. Сакко и Ванцетти | 200 |
Берсеневская наб., 4–8 | Апартаменты лофт | Фабрика «Красный Октябрь» | 90 |
«Водный», Головинское ш., 5 | МФК бизнес-класса | Бывшее ОАО «Завод нестандартного оборудования» | Более 350 |
Береговой пр., 5 | МФК бизнес-класса | Складские помещения | 150 |
Бережковская наб., 20 | Офисно-жилой квартал | Экспериментальный завод полимерных материалов | Более 1 млн |
Кульнева ул. | МФК бизнес-класса с апартаментами | Промзона № 40а «Западный порт» | 350 |
Обручева ул., вл. 23 | Офисно-жилой комплекс | Автокомбинат | Более 200 |
Данные компании Est-a-Tet
