10 марта текущего года мэрия Москвы заявила о «перезагрузке» программы сноса пятиэтажек. В Госдуму был внесен законопроект о ликвидации всех без исключения оставшихся «хрущевок» и строительстве на их месте нового высотного жилья. На территориях, где будет осуществляться программа «Реновация», девелоперы снесут не только жилые 4-5-этажные дома, но и все прочие инфраструктурные постройки – чтобы расчистить территорию под новые микрорайоны. На весь процесс: от выселения жильцов до утверждения проекта – сноса старого дома – строительства новостройки, с учетом согласования документов, строителям будет выделено в среднем 4,5 года. Для поддержки программы будет использован фонд денежных средств, собранных гражданами на капремонт. Бюджет данного проекта составит, по предварительным подсчетам, около 3,5 триллиона рублей. Чтобы продемонстрировать серьезность намерений власти, новостные программы показали обсуждение нововведения С. Собянинина с В. Путиным.

Строителям необходимо строить

Видимой первопричиной события явился кризис строительной отрасли (как часть системного кризиса российской экономики на фоне введения санкций) и дефицит строительных площадей внутри границ «старой» Москвы. Точечная застройка не дает масштабно развернуться застройщикам, новостройки в Новой Москве не слишком хорошо продаются в кризис, ведь обещанные властями «бизнес-парки» и тысячи рабочих мест – в каком-то призрачном будущем. Зарабатывая на жизнь, «новые москвичи» все еще вынуждены каждый день ездить в столицу.

Чтобы заполнить новостройки Новой Москвы жильцами, людей можно отправить туда в рамках программы переселения жильцов из «хрущевок». Ведь 300 000 москвичей уже переселились из снесенных пятиэтажек «первой волны» сноса в новые дома, правда – в границах своих округов. Мероприятие не вызвало массового недовольства граждан, каких-либо социальных протестов. Люди получали в итоге квартиры просторнее, с лучшей отделкой и функционалом, чем старое жилье. Теперь же условия иные: выселенцев обещают переселять в квартиры примерно такого же метража, как те, из которых они будут выселены, с чуть более просторными коридорами и кухнями (с коэффициентом увеличения площади 1,3). Причем вписать в «хрущевку» всех своих родственников для того, чтобы получить квартиру попросторнее, уже не получится: сколько было метров в старой, столько и дадут в новой. Следовательно, девелоперам ничего не мешает застроить освободившиеся территории города высотными зданиями с малогабаритными квартирами, создав, как говорят архитекторы, новые гетто в пределах МЦК.

Почему гетто? Потому что сегодня в «хрущевках» живут небогатые граждане, стоимость квадратного метра в этих зданиях – самая низкая в Москве, и улучшать их условия проживания за счет горбюджета власти не намерены.

«Хрущевки» не подлежат ремонту (это дорого, нерентабельно), занимают «не по чину» дорогую московскую землю и портят эстетику мегаполиса. Впрочем, не факт, что новые, плотно стоящие друг к другу, «многоэтажки» сильно украсят ландшафт столицы. Скорее уплотнят и без того плотную городскую среду.

Тем не менее, снос оставшихся «хрущевок» – дело уже решенное.

Цель: сохранить бюджет?

Есть мнение, что накопленные столичными властями деньги на капремонт могут прогореть из-за инфляции или быть экспроприированы руководством страны на какие-то иные, насущные цели. Распорядились же власти нашими пенсионными накоплениями?.. Дотационные регионы, опять же, ждут от Центра регулярных финансовых вливаний, участие в военных действиях требует материальных средств, нужно затыкать бреши в экономике… Накопления, чтобы они не пропали, надо вложить в дело.

Согласно законодательству, деньги, собранные на капремонт, можно потратить только по назначению. Следовательно, 8 000 пятиэтажек будут если не ремонтироваться, то сноситься, а пустоты – застраиваться новыми домами, с участием (в том числе) «капремонтного» бюджета.

Плана и стратегии пока нет

Григорий Ревзин, партнер консалтингового бюро «Стрелка», профессор Высшей школы урбанистики, комментирует на сайте Московского центра Карнеги проект «Реновация» с точки зрения профессионала. Ученый указывает на следующий факт: программа реконструкции большой территории, занимаемой сегодня «поясом пятиэтажек» за  Московской кольцевой железной дорогой, пока не имеет никакого плана разработки, управленческого дизайна, финансового плана.

По оценкам сторонних специалистов, срок реализации столь масштабного проекта составит никак не менее 20 лет, а его бюджет в итоге вырастет как минимум вдвое.

Какова цель проекта? Получение прибыли или улучшение социального климата? Не станет ли он убыточен?

Стратегия пространственного развития должна быть разработана градостроителями в подробностях, с графиками, расчетами, финансовыми выкладками. Создать такой документ – уже серьезный, долгий труд. Пока же в институтах власти никому не поручено им заниматься.

Объемно-пространственный регламент – FBD (form-based design) должен быть разработан с разной степенью детализации в формате 3D, и создание проекта должно быть поручено архитекторам, которые постараются уйти от типовых схем, придать индивидуальности новым районам. Именно от их умений и суммы финансирования будет зависеть – станут ли новые территориальные единицы комфортным жилым пространством либо депрессивным анклавом.

Пошаговая схема и «особые» условия

На первом этапе реализации проекта «Реновация» чиновники собираются создать новую государственную корпорацию – Фонд содействия реновации жилищного фонда в городе Москве. Бюджет фонда будет пополняться как общегородскими деньгами, так и средствами, полученными от граждан и коммерческих организаций.

Сносить дома будут по районам – шаг за шагом. Поскольку типовых проектов 3-, 4-, 5-этажек довольно много, сносу будут подлежать все панельные здания, но не монолитные. Для простоты дела девелоперам разрешено будет отступать от требований, установленных техническими регламентами, включая санитарно-эпидемиологические, требования пожарной и иной безопасности, для чего будет достаточно получить «специальные технические условия». То есть законом на территориях, выбранных для сноса и нового строительства, отменяется действие всех СНиПов, СанПиНов и норм ГО и ЧС (гражданская оборона и чрезвычайные ситуации).

Таким образом, чиновники от новой госкорпорации будут решать, какие территории города в первую очередь подлежат «реновации», и привлекать для реализации своих замыслов исполнителей по контрактам.

Причем решать, какого вида, этажности, уровня комфорта будут новые дома, имеют право те же чиновники, они же будут определять степень плотности застройки новых микрорайонов и укомплектованность их объектами инфраструктуры.

Григорий Ревзин и его коллеги сильно беспокоятся, что новый проект создаст зоны напряженности в уже обжитых московских районах, поскольку под бульдозер пойдут не только ветхие «хрущевки», но и все магазины, культурные центры, офисы, точки общепита, медицинские и учебные учреждения, расположенные «в центре циклона», если только они не окажутся историческими памятниками, охраняемыми государством. Значит, понесет убытки малый бизнес, как это было уже со сносом «самостроя». А для того, чтобы районы новостроек заново проросли сеткой «нервных связей», нарастили собственную инфраструктуру, пройдет немало лет. Да и предприниматели должны захотеть обустроить эти пространства с учетом того, что правила в Москве могут в очередной раз измениться не в пользу бизнесменов.

Городская среда – это сложное понятие, и она формируется веками. Перспектива оказаться посреди великой бесконечной стройки сильно пугает москвичей. Парикмахерские, химчистки, ателье, ремонт обуви, парковки, детские и спортивные площадки в шаговой близости от дома – непременное условие комфортной жизни человека. Не станет ли город похож на разоренный улей, если госкорпорация затеет реализацию проекта «Реновация» одновременно в нескольких районах на долгие 20 лет?

Попытка «воспарить» на падающем рынке

Денис Харламов, экономист, руководитель консалтинговой компании, рассуждает в собственном блоге о том, что предыдущий этап программы по сносу пятиэтажек забуксовал именно по причине отсутствия интереса строителей к проекту. Перед тем, как снести «хрущевку», девелопер должен построить новый дом и заселить в него «выселенцев», а потом распродать в новостройке оставшиеся квартиры.

Если новым проектом планируется снести 25 млн «квадратов» жилья, значит, нужно построить дома с фондом около 75 млн квадратных метров. И попытаться распродать новостройки на перегретом рынке, с большим предложением жилья эконом-класса. Такой мощный вброс новых предложений может окончательно обрушить цены на дешевые квартиры, ведь застройщики и так уже работают в «ноль» или даже – себе в убыток.

Не стоит забывать и о коррупционных взятках, принятых в сфере строительства. На каждом этапе согласования нужно «заносить» чиновникам конверты. Новая Москва и Московская область уже застроены новыми кварталами с плохими дорогами и неразвитой инфраструктурой. А для того, чтобы «простимулировать» выселенцев к переезду на эти, пока безжизненные, поля, власти могут подкорректировать законодательство, приняв поправки к закону о переселении.

И тогда по новым правилам переселять москвичей из «хрущевок» можно будет не только в рамках их родного округа, но и в другие, более отдаленные районы.

Банки уже сейчас не дают покупателям ипотечные кредиты для приобретения жилья в «хрущевках». Выиграть от переезда в новостройку Новой Москвы сегодня, теоретически, может только малоимущая семья очередников, живущая в неприватизированной квартире. Тогда новоселы могут получить по 18 квадратных метров на человека, если они являются очередниками по программе улучшения жилищных условий.