Инициатива властей о сносе пятиэтажек, при выполнении ряда условий, выгодна застройщикам, Москва превратится в огромную стройку, кроме того, основной спрос на новостройки переместится из области в столицу, считают эксперты.

Президент России Владимир Путин недавно поддержал предложение мэра Москвы Сергея Собянина продолжить расселение пятиэтажек и начать в районах сноса домов новую программу по строительству жилья.

Необходимо, чтобы все устраивало жильцов, нужно проработать прозрачные механизмы, показать, что конкретно от проектов получат собственники, высказал свою точку зрения мэру президент. Мэр согласился с предложением и вспомнил о богатом опыте сноса пятиэтажек, он сообщил, что московские власти постараются переселить людей в те районы, где они сегодня проживают. Собянин отметил, что собственники от такого переселения явно выиграют: после реновации, как минимум, на 20-30% стоимость жилья, капитализация улучшается, даже при условии, что не увеличивается метраж.

Очевидно, что столицу ждут масштабные изменения. Недавно «Ведомости» писали о том, что в Госдуму уже внесен законопроект, согласно которому столичные власти получат право принудительно выселять из подготовленных к сносу пятиэтажек и девятиэтажек жильцов и компании. При этом москвичам интересно понять, как программа будет реализовываться, какие типы домов она затронет, реально ли выполнить обещание о расселении жильцов в тех же районах, как изменения повлияют на цены на недвижимость. В основных вопросах, связанных с новой инициативой властей, пытаются разобраться эксперты.

Программа по сносу пятиэтажек — вторая попытка власти решить проблему

Пятиэтажки устаревших серий строились по всей стране, и вопрос их сноса актуален для всей России. Собянин лишь озвучил перед президентом данную проблему для Москвы, кроме того, эта инициатива не нова, первый сносом пятиэтажек начал заниматься Юрий Лужков, рассказывает Андрей Широков, председатель комитета по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Торгово-промышленной палаты РФ, депутат второй Московской городской Думы. Основная суть той (прежней) концепции — переселение жителей старых домов в новостройки в пределах их районов без привлечения бюджетных средств. Осуществлялось расселение по «волновой схеме»: частники строили и продавали больше квартир, чем сносилось, и за счет прибыли предоставляли квадратные метры жильцам снесенных домов. Программа шла довольно успешно какое-то время, но потом остановилась из-за того, что для бизнеса стали не выгодны условия, добавляет Широков.

Причину новой инициативы эксперт видит в выгодных условиях для запуска новых строительных проектов:

— Теперь программа возвращается. Почему же власти Москвы взялись за нее вновь? Большинство пятиэтажек находится в развитых районах с удобной инфраструктурой, близких к центру города. Разумеется, принимая во внимание этот фактор, застройщикам крайне выгодно будет заниматься строительством новых домов, учитывая и минимизацию затрат на коммунальные сети, социальную инфраструктуру.

Предполагается снести 25 млн кв. м жилья

Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева приводит данные о домах, которые хотят сносить власти. Цифры говорят о  масштабности проблемы:

— По данным из открытых источников, в общей сложности предполагается снести порядка 25 млн кв. м. Это пятиэтажки и сносимых, и несносимых серий, таких как 1-510, 1-515 и т.д., которые сосредоточены во многих районах столицы, включая Хорошево-Мневники, Черемушки, Перово, Богородское, Метрогородок, Богородское, Измайлово. То есть если программа будет запущена, то вся Москва превратится  в огромную стройку,  ведь пятиэтажки  расположены во всех уголках столицы, даже ближе к центру.

Важно понимать, что 25 млн кв. м  — это громадная цифра, и реновация кварталов потребует существенных финансовых и временных затрат, — продолжает эксперт. — Расселение людей — сложный процесс, тем более что власти обещают сохранить жильцам пятиэтажек прежнее место проживания (в том же районе). В некоторой степени задачу упрощает тот факт, что такие здания зачастую строились целыми микрорайонами (это позволит создать на их месте новые большие и современные кварталы).  Тем не менее, это не отменяет ряда сложных моментов.

Ключевой фактор программы — привлечение бюджетных средств

Необходимости в сносе пятиэтажек нет, однако учитывая фактор финансирования программы из бюджета, найдется много желающих заняться застройкой Москвы, считает Андрей Широков:

— Напомню, что все эти дома можно не только содержать в приемлемом состоянии, но и надстраивать этаж или два. При таком подходе количество жителей этих территорий существенно не увеличится, соответственно, инфраструктура выдержит такие перемены, чего нельзя сказать о ситуации, когда будут вводиться многоэтажные дома, в которых будет в разы больше жильцов. Однако у застройщиков есть большая проблема — в Москве практически не осталось новых мест для возведения домов. Из этой проблемы есть выход — надо сносить старые дома, а на их месте строить новые, высокие. Ключевым фактором, отличающим новую программу сноса от старой инициативы, можно считать привлечение бюджетных средств. Ведь было сказано, что это будет дорого, но власти готовы тратить деньги.

На практике в том же районе жилье дают не всегда

Готовы ли власти предоставить адекватную территориально альтернативу сносимому жилью? Александр Москатов, управляющий директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», напоминает, что во время предыдущих опытов по переселению данное условие соблюдалось не всегда:

— По действующему законодательству, владельцы приватизированных квартир в домах, подлежащих сносу, получают аналогичное по метражу и количеству комнат жилье в этом же районе. Однако те же нормативные акты предусматривают и возможность предоставления квартиры в районах по соседству, такие случаи неоднократно были во время первой волны сноса. Проживающим в муниципальной квартире замену могли предоставить без учета района. Так, взамен московской сносимой пятиэтажки жителям предлагалось жилье в Подмосковье (Кузьминки, например, могли быть заменены на Люберцы). Чаще всего жилье в другом районе предлагалось, если в районе, где находится сносимый дом, не было места для возведения «сменного» дома.

Куда уйдут деньги на капремонт сносимых домов?

Взносы граждан на капремонт жилых домов, подлежащих сносу, можно будет использовать в качестве инвестиций в новое жилье, рассказал журналистам на инвестфоруме в Сочи замглавы Минстроя Андрей Чибис.

Андрей Широков высказывает мнение, что такая практика незаконна. Граждане выплачивали деньги именно на ремонт, а не на инвестиции в строительство нового жилья, которое непонятно кому достанется:

— Андрей Чибис поторопился со своими заявлениями. Для того чтобы брать деньги из фондов капремонта на строительство нового жилья, надо сначала менять законодательство. Кроме того, это странная постановка вопроса: почему за счет средств на ремонт одних граждан должны создавать новую собственность для других? Эти деньги должны быть потрачены именно на ремонт, а не на строительство. Не стоит забывать, что в региональных фондах капремонта находятся деньги собственников жилья, а не государства. Возможно, это специальный заброс информации в СМИ, чтобы заинтересованные в этом процессе группы посмотрели на общественную реакцию. Задачу же переселения граждан из ветхого жилья по законодательству решают не фонды капремонта, а госкорпорация Фонд содействия реформированию ЖКХ.

На рынке недвижимости нововведения пока не сказались

По данным Александра Москатова, аномальной активности по отношению к пятиэтажкам пока не видно. Это можно объяснить тем, что инициатива была озвучена не так давно:

— После объявления о сносе пока прошло мало времени, и на данный момент нет еще нормативной базы, официальных сообщений о старте программы. В прошлый раз, когда говорилось о сносе (имею в виду 2000-е годы), затрагивались далеко не все проекты «хрущевок». Вполне может быть, что и сейчас эта программа коснется лишь отдельных категорий пятиэтажек. В любом случае, чтобы делать выводы, нужно видеть вышедшие законы и постановления на эту тему. Тем более что изменение законодательства в связи со сносом «хрущевок» было анонсировано.

Среди покупателей какой-то аномальной активности в сторону квартир в «хрущевках» мы не видим, инвесторы не спешат, — отмечает эксперт. — То же касается и владельцев недвижимости в потенциально сносимых «хрущевках»: никаких резких движений они пока не делают. Напомню, что «хрущевки» составляют 9-10% рынка московского вторичного жилья.

В будущем стоит ожидать смещения спроса из области в Москву

Татьяна Подкидышева считает, что при вводе значительного количества новостроек (и при соблюдении ряда других условий) будут востребованы квартиры в районах с доступной недвижимостью:

— С учетом масштабности обсуждаемой задачи можно предположить значительное увеличение объемов жилья. Инвесторы смогут работать в прибыль только в том случае, если будут в наличии коммерческие объемы квартир (причем в том количестве, чтобы проект оставался рентабельным). В этом случае, учитывая большое количество потенциальных площадок под стройку, ожидается вывод значительного предложения на рынок недвижимости (правда, последствия будут смягчены в случае поэтапной реализации программы). Как результат, будет усилена тенденция смещения спроса из области в Москву, так как многие  заинтересованы в приобретении доступного жилья на территории столицы, тем более что большинство пятиэтажек сосредоточены в локациях с недорогой недвижимостью (те же Богородское, Гольяново, Метрогородок и прочие районы).