Известие о том, что Москва уже в самое ближайшее время приступит к сносу пятиэтажных зданий, взбудоражило всю страну. Обсуждаются как масштаб реновации, так и ее скоропалительность – чуть более 1500 дней дается на реализацию программы от предпроектной подготовки до заселения.
Необнародованные обоснования предстоящей и уже фактически одобренной на уровне Госдумы программы, острый дефицит внятной информации о механизмах, которые будут использоваться при расселении людей и радикальном изменении городской среды, окутывают всю эту историю некой тайной.
Что известно о второй волне программы сноса пятиэтажек:
– предполагается снос 7394 домов площадью 25,1 млн кв. м;
– расселение коснется примерно 1,6 млн человек;
– примерно 92% жителей переселятся в дома, находящиеся в том же районе;
– расселять станут без доплаты в равнозначные жилые помещения по принципу «метр в метр», то есть так, чтобы количество комнат в новом жилье соответствовало количеству комнат в освобождаемом помещении, а жилая и общая площадь была бы не меньше прежней;
– стоимость программы на данном этапе оценивается как 3,5 трлн руб.;
– прогнозное время строительства новых объектов от создания проектной документации до заселения – 1580 день (на 14 марта 2017 года).
В первые дни после новости о близком старте программы реновации в СМИ промелькнули сообщения о внезапно возникшем ажиотажном спросе на жилье в пятиэтажках. Однако Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», опроверг эти слухи: «Пока мы не отмечаем не только ажиотажа, но и вообще каких-либо всплесков покупательского интереса к жилью в хрущевках. Отслеживаем ситуацию постоянно, начиная с февральского объявления московского правительства о грядущем сносе, но покупатели заинтересованы в пятиэтажках ровно так же, как и всегда. Продавцы немного оживились, но пока больше в информационном поле. Звонят, спрашивают, что будет с жильем. Единицы сняли квартиры с продаж либо окончательно, до приобретения нового жилья, либо намерены сдавать в аренду, чтобы до получения новой квартиры от города жилье приносило хотя бы небольшие деньги. Буквально пара случаев была, когда продавцы совершенно неоправданно подняли цены на свои хрущевки, но на общую ценовую ситуацию это никак не повлияло».
На гребне второй волны
Представим, что жителя крошечной квартирки в пятиэтажной хрущевке примерно через 1500 дней переселят в такую же крошечную квартиру, но, вероятнее всего, в дом большей этажности и, возможно, с чуть большей площадью таких помещений, как кухня, ванная и коридор.
Свое видение ситуации излагает Артем Юрьевич Кирьянов, председатель комиссии по развитию социальной инфраструктуры и ЖКХ Общественной палаты РФ: «Не стоит рассчитывать на увеличение площади по метражу – переселение будет идти метр в метр, кроме тех случаев, когда речь идет об очередниках. Есть определенные затруднения при расселении метр в метр, иногда это физически невозможно. Люди наверняка станут получать больший метраж, и это бремя, которое ляжет на городские власти и на застройщика. Мое твердое убеждение, что эти дополнительные метры не должны оплачиваться переселенцами ни в каком виде».
Примерно ту же мысль озвучил Александр Геннадьевич Сидякин, депутат Госдумы VI созыва (представитель фракции «Единая Россия»), заместитель председателя Комитета ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству: «Это будет не метр в метр переселение, а чуть больше. Плюс ко всему квартиры, которые будут предоставляться, они тоже должны быть больше по метражу: там будут больше кухни, санузлы, коридоры».
Увеличение метража – вполне логичное явление. Иначе рождается страшная картина: сегодня, в XXI веке, в Москве станут строить жилье, соответствующее метражу хрущевок! Евгений Михайлович Блех, замдиректора Центра управления жилищно-коммунальным хозяйством РАНХиГС, д.э.н., профессор, считает вероятность такого строительства абсурдом, выходящим за грани добра и зла. Впрочем, и вся программа сноса пятиэтажек вызывает у него сомнения: «Половина населения там не останется – это априори. Оно там просто не поместится. На месте трех пятиэтажек построят две (!) высотки, и в них не всем людям хватит места. Сейчас же странно даже думать, что соорудят такие же квартирки-маломерки: строить должны по современным нормам, которые значительно выше, чем нормы, которые были при Хрущеве. Поэтому расселение, с учетом потери площади, обойдется раза в два дороже нового строительства».
Сносить нельзя реставрировать
Профессор Блех рассказывает: «МосжилНИИпроект совместно с институтом МНИИТЭП (работал над проектированием жилых зданий) начали заниматься проблемой реконструкции пятиэтажек еще в 1977 году. В дальнейшем эстафета была передана институту ЦНИИЭП Жилища, примерно с 1984-го по 1994 годы. Был проведен тщательный анализ всех пятиэтажных зданий – панельных, блочных и кирпичных. Их строили в годы первой волны индустриального домостроения (где-то с 1957-1958-х до 1965-1966 гг.). В результате исследования было выявлено три типа зданий. Первый тип – это дома примерно серии К-7, с которыми ничего нельзя было сделать в плане реновации из-за конструктивных особенностей. Второй тип – это дома серии 1-515, устройство которых позволяло сделать качественный капремонт, который мы назвали модернизацией. Третий тип – это серии примерно 510 (блочная) и аналогичная 511 серия (кирпичные здания), конструктив которых позволял сделать серьезную реконструкцию с надстройкой еще двух этажей».
Евгений Блех убежден, что разговоры о том, что пятиэтажные здания первых лет индустриального строительства рассчитаны на 30-40 лет – большая ложь. «Все нормативные документы, регламентирующие проектирование, строительство и эксплуатацию жилых зданий, относят эти здания ко второй группе капитальности со сроком службы 125 лет, – говорит он, и добавляет: – При условии, конечно же, проведения качественного регламентного текущего и капитального ремонта».
«Если вы собираетесь снести 26 млн кв. м, то вам надо ввести в эксплуатацию взамен снесенных метров не 26 млн, а гораздо больше, – считает профессор. – С экономической точки зрения важно не то, сколько метров снесено и сколько введено в эксплуатацию, а то – насколько увеличился жилой фонд города. Чем больше вы снесете – тем меньше прирост. Пятиэтажки ничем не хуже девятиэтажных зданий, в них только лифта нет. Давайте и девятиэтажки тогда сносить! Морально устаревшим здание можно считать уже через десять лет после его возведения – не сносить же все дома спустя десятилетие? Это создание опасного прецедента: построили – снесли, построили – снесли».
Пентхаус в пятиэтажке
К сожалению, не все укладывается в рамки арифметических задач. В качестве примера приведем комментарий Елены Владимировны Иванкиной, директора Института отраслевого менеджмента РАНХиГС. Она рассказывает: «В районе метро «Университет» было несколько пятиэтажных домов. Оттуда выселили всех людей, и стали надстраивать 6-й и 7-й этажи. Причем эти этажи строили по принципу «натурального фонда». А потом оказалось, что люди, которые хотели бы приобрести пентхаусы, туда не едут, потому что под ними пять этажей пьяниц, а пьяницы не хотят возвращаться обратно в эти дома, потому что над ними будут жить «люди из пентхаусов». Из этого не вышло ничего».
Как видим, в дело вмешалось социальное расслоение россиян. Однако необязательно повсеместно надстраивать пентхаусы. Евгений Брех вспоминает, что в 1986 году был проведен всесоюзный конкурс, где были представлены «разнообразные проекты по модернизации, реконструкции, надстройке, пристройке к имеющимся пятиэтажкам каких-то новых площадей». «Где сейчас все эти чертежи? Ведь они были вполне жизнеспособными, – задается вопросом профессор. – Такое впечатление, что о них даже никто и не слышал. Но можно же запросить архивные данные».
Не надо дожидаться аварийности
«Плохие здания, я не спорю. Но давайте работать скальпелем, а не топором», – надо сказать, что Евгений Блех в меньшинстве. Большая часть экспертов одобряет решение московских властей. Так, Юрий Викторович Павленков, генеральный директор некоммерческого партнёрства эффективного управления недвижимостью и обеспечения безопасности зданий и сооружений при их эксплуатации «Индустрия Сервейинг», говорит: «Вместо того чтобы вкладывать деньги в капитальный ремонт старых зданий, потратив миллионы рублей при цене капремонта, с июля – 17 рублей за квадратный метр, целесообразнее построить новые дома. Никакой капремонт не спасет пятиэтажку, ее фундамент и саму конструкцию, особенно если мы говорим о блочных домах. Проводить капремонт таким домам – это все равно что даму 75 лет, у которой отказывают сердце, печень и почки, привести в салон красоты и сделать макияж».
Ему вторит Елена Иванкина: «Хрущевки надо сносить, как это делают во всем мире. Нужно на их месте строить 12-, 20- и 30-этажные дома и туда же опять заселять жителей этих самых хрущевок. На то время, пока снос и строительство новых домов будет идти, людей нужно переселять в дома муниципального фонда или в какие-то другие дома, а потом возвращать в свой же микрорайон». Правда, при этом Елена Иванкина сама же говорит о том, что у города нет никакого муниципального фонда, и прежде чем приступить к программе реновации, хорошо бы этот фонд возвести.
Артем Кирьянов также убежден, что пятиэтажки нужно снести, «и лучше сделать это сейчас, до того момента, когда эти строения перейдут в категорию аварийного жилья, создавая угрозу здоровью и жизни граждан, проживающих в этих домах».
Мнение Александра Сидякина, представителя законодательной власти страны, звучит завершающим аккордом: «Москва – современный город, она должна конкурировать с такими мегаполисами, как Сингапур, Нью-Йорк, Токио. И в таком мегаполисе не место тем панельным домам, которые просто отслужили свой срок. Все эти серии, К-7, например, строились до «момента построения социализма», то есть временно. Социализм так и не был построен, и не будет построен никогда, а срок службы домов объективно исчерпан».
Депутат продолжил: «Фракция «Единая Россия» поддержит, я думаю, законопроект. Есть все предпосылки для того, чтобы законопроект был принят. Мы получили четкий сигнал от президента, что эту инициативу нужно поддержать. Она отвечает вызовам времени».
О том, что собой представляет вызов времени и что еще стоит за программой реновации пятиэтажек – во второй части статьи.
