Часто бывает так, что недвижимостью владеют одновременно сразу несколько человек, и при покупке или продаже такой недвижимости могут возникнуть значительные правовые проблемы.
Перед продажей своей доли такого имущества нужно обязательно уведомить других собственников. И не просто уведомить, а предложить им купить её. Об этом даже прописано в статье 250 Гражданского кодекса. Дольщики имеют преимущество перед прочими покупателями, потому что они уже владеют частью имущества. Продавец обязан написать письмо с предложением о продаже, где будет указана стоимость доли и прочие условия. Копии этого письма надо отдать всем собственникам лично в руки, но есть более официальный вариант – направить заказное с уведомлением о получении.
В течение месяца после получения адресатами письма дольщики обязаны или приобрести предложенную часть имущества, или отказаться. Молчание расценивается как отказ, и в таком случае собственник имеет полное право распоряжаться долей по своему усмотрению.
Если действовать по иной схеме – например, не уведомить дольщиков о продаже недвижимости, – то они могут в течение трёх месяцев после заключения договора купли-продажи требовать через суд пересмотра сделки. И суд чаще всего встаёт на сторону истца. А если вы – несчастный покупатель доли, то вы своей покупки можете лишиться. Но в таком случае у вас есть право потребовать от продавца возмещения расходов.
Если вы – продавец, то вы тоже находитесь не в самом лучшем положении. Сособственники могут, пользуясь своим преимуществом, заставить вас продать долю гораздо ниже средней рыночной цены.
Купить квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, можно, если на такую сделку согласны все участники. Если же нет, то можно стать лишь собственником доли, а стать полноценным и единоличным хозяином понравившейся квартиры невозможно.
Супруги тоже считаются сособственниками, если их квартира – совместно нажитое в браке имущество. По документам владеть квартирой может только один из них, но распоряжаться недвижимостью они могут лишь по обоюдному согласию. Для продажи такого имущества необходимо нотариально заверенное согласие второй половины. В противном случае неосведомлённый супруг может потребовать через суд признать незаконность сделки. Ну а если один из собственников квартиры – ребёнок, то продать его долю можно лишь с согласия родителей или опекуна – законных представителей несовершеннолетнего. Они, в свою очередь, обязаны получить на это разрешение органов опеки.
В сделках по купле-продаже доли всегда есть большой риск столкнуться с мошенниками. Чаще всего схема рейдерства такая. Нечистые на руку люди выкупают небольшую долю у одного из сособственников с целью потом выкупить всю квартиру целиком. Но не по рыночной стоимости, а за мизерную цену. Для этого они делают всё, чтобы испортить жизнь соседям по коммуналке: скандалят, устраивают шумные гулянки, приглашают друзей-алкоголиков. В конце концов, другие дольщики не выдерживают решают продать свою долю. Но по коммерческим ценам никто не будет покупать комнату в квартире с такими соседями. И сособственникам не остаётся другого выхода, кроме как продать свою долю по символической цене новым соседям-рейдерам.
