Узнать статус недвижимости
Комнаты в коммунальных квартирах и общежитиях — необычный вид недвижимости. Поэтому важно сперва убедиться, что у владельца в принципе есть право совершать сделку. Это первое, с чего стоит начать самостоятельную продажу или покупку комнаты в коммунальной квартире либо общежитии.
Для общежития. Если здание — действующее общежитие, которое принадлежит государству или компании, продать или купить в нём комнату нельзя. Жилец не имеет права собственности и не может распоряжаться имуществом. Но некоторые общежития переводят в стандартный жилой фонд — по статусу они превращаются в обычные многоквартирные дома.
- В действующее общежитие по-прежнему заселяют людей: студентов, рабочих или научных сотрудников. Собственник комнаты, согласно выписке из ЕГРН, — государство, муниципалитет или компания.
- Если здание перевели в жилой фонд, его называют бывшим общежитием. В него не заселяют студентов или сотрудников, а жильцы могут приватизировать свои комнаты и совершать с ними сделки.
Для коммунальной квартиры. Комнаты в коммунальной квартире можно покупать и продавать, если они приватизированы. Но понадобится соблюсти несколько юридических аспектов.
Убедиться, что комната приватизирована
Приватизация — это оформление муниципальной недвижимости в частную собственность. На неё имеют право люди, которым в СССР или в 90-е предоставили государственное жильё. На основании ордера на вселение, оформленного в тот период, жильцы могут заключить договор социального найма недвижимости. А после этого — приватизировать её и стать собственниками.
Если ордер на вселение потерялся, можно запросить его копию в городском архиве или получить справку об утере. Такие справки выдаёт управляющая компания, которая отвечает за дом.
До приватизации комната принадлежит муниципалитету — её нельзя продать или купить. Так что перед сделкой нужно убедиться, что жильё приватизировано и находится в собственности продавца.
Что делать продавцу: заказать на «Госуслугах» выписку из ЕГРН и проверить, кто указан собственником комнаты.
- Если собственник — муниципалитет или государство, комната не приватизирована. Нужно оформить её в собственность и продавать только после приватизации.
- Если владельцем указано физическое лицо — комната в частной собственности и уже приватизирована. Собственник может совершать с ней любые сделки.
Что делать покупателю: просмотреть выписку из ЕГРН о правах на объект недвижимости. Это можно сделать:
- Самостоятельно — в этом случае данные о собственнике покажут, только если это государство или муниципалитет. Сведения о физлицах-собственниках раскрывают только им самим.
- Через владельца — если выписку закажет собственник, ему предоставят подробные данные о правах на недвижимость.
Самостоятельно заказанной выписки хватит, чтобы проверить, приватизирована ли комната. Если владельцем указан государственный или муниципальный орган — приватизации не было. Но так не получится проверить, точно ли продавец квартиры — её настоящий владелец. Для большей уверенности лучше запросить выписку у продавца.
Проверить, комната или доля
Собственник может владеть комнатой как отдельным помещением или долей в общей площади квартиры. Это разные понятия:
- Комната — изолированное пространство, в пределах которого всё принадлежит собственнику. Её границы чётко определены, а владельцы других помещений не могут ею распоряжаться.
- Доля — площадь, не привязанная к конкретному помещению. У неё нет чётких границ. Технически это означает, что комнатой могут пользоваться другие жильцы квартиры или общежития, и владелец доли не вправе им это запретить.
Проверить тип права собственности стоит до сделки, чтобы точно понимать, о каком объекте идёт речь. Обычно тип указывают в выписке из ЕГРН. Достаточно простой бесплатной онлайн-выписки об основных сведениях на недвижимость. Её может заказать кто угодно — нужно знать только адрес и кадастровый номер.
Для комнаты тип указывают как «помещение», для доли — как «доля». При желании можно переоформить долю в комнату, но понадобятся согласие всех жильцов и помощь кадастрового инженера.
Учесть преимущественное право жильцов
По закону другие жители квартиры имеют преимущественное право на выкуп комнаты или доли. Перед тем как продать комнату в коммунальной квартире, владелец должен письменно уведомить их, что собирается продавать недвижимость. Если все другие собственники откажутся, владелец сможет продать комнату третьему лицу.
Написать уведомление о продаже можно в свободной форме, но оно обязательно должно содержать:
- адрес комнаты;
- кадастровый номер — его можно посмотреть в выписке из ЕГРН;
- реальную стоимость комнаты — ту, за которую комнату планируют продавать.
Завышать стоимость комнаты в уведомлении нельзя. Другие собственники должны иметь возможность приобрести её на тех же условиях, что и сторонний покупатель.
После передачи уведомления нужно подождать 30 дней. Если в течение этого срока никто из других жильцов не согласится выкупить комнату, её можно выставлять на продажу. Есть возможность сделать это и раньше, но тогда другие жильцы должны оформить отказ письменно и заверить его у нотариуса.
Что делать продавцу: написать извещения о продаже, передать их другим жильцам и убедиться в получении. Для этого можно:
- Выдать документ лично в руки под подпись — в двух экземплярах, один из которых остаётся у продавца и доказывает, что тот вручил извещение получателю. В каждом экземпляре нужно написать фактическую дату получения.
- Отправить извещение заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. Уведомление о вручении нужно сохранить как подтверждение, что жилец получил письмо.
Если никто не сообщит о своём намерении выкупить комнату — её можно продавать кому угодно.
Что делать покупателю: до сделки запросить у продавца доказательства, что другие жильцы получили извещения. Это может быть:
- уведомление о вручении заказного письма;
- подписанный жильцом экземпляр документа, который хранится у владельца;
- нотариально заверенный отказ жильцов от покупки комнаты.
Собрать документы
Какие документы нужны для продажи комнаты в коммуналке или общежитии — зависит от ситуации.
Основные документы. Чаще всего пакет стандартный, такой же, как и при других сделках с недвижимостью:
- паспорта покупателя, продавца и всех собственников;
- договор купли-продажи;
- акт передачи имущества;
- квитанция об уплате госпошлины за регистрацию права собственности.
Отличие только одно. Чтобы зарегистрировать сделку, нужно документальное подтверждение, что другие жильцы не захотели покупать комнату. Именно для этого собственник собирает доказательства, что вручил уведомление и подождал нужный срок.
Дополнительные документы. Иногда бывают нужны и другие документы. Чаще всего, если владельцев у комнаты несколько или среди них есть несовершеннолетние.
- Если кто-то из собственников — ребёнок, понадобится разрешение органов опеки.
- Если комната в совместной собственности — нужно нотариально заверенное согласие всех собственников на продажу.
- Если комнату купили в браке — необходимо письменное согласие второго супруга, даже если пара уже развелась.
Документы для ипотеки. Если покупатель берёт ипотеку, для неё понадобится свой набор документов. Каких именно — зависит от требований банка. Это может быть справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, предварительный договор купли-продажи или отчёт об оценке комнаты.
Документы для юридической проверки. Они не нужны для заключения сделки, но помогут покупателю убедиться в юридической чистоте объекта. Покупателю стоит их запросить, а продавцу — представить. Это могут быть:
- правоустанавливающие документы на комнату — договор купли-продажи, приватизации, дарения или мены;
- выписка из ЕГРН об объекте недвижимости и о правах на недвижимость;
- документ о зарегистрированных в комнате жильцах — единый жилищный документ или выписка из домовой книги;
- технический план или техпаспорт комнаты из БТИ.
Покупателю также стоит запросить у продавца справку о дееспособности от психиатра и нарколога. Её можно получить в государственном психдиспансере.
Если после сделки возникнут споры о праве собственности, факт юридической проверки поможет подтвердить добросовестность покупателя. Поэтому не стоит пренебрегать ею.
Завершить приготовления к сделке
Перед заключением договора обеим сторонам остаётся только убедиться, что всё готово к купле-продаже.
- Продавец снимается с регистрационного учёта в комнате. Если в ней зарегистрированы другие люди — их тоже лучше выписать. Ещё нужно убедиться, что коммунальные платежи за последние периоды уплачены и по ним нет задолженности.
- Покупатель соблюдает договорённости с продавцом, если о них условились заранее: вносит аванс или заключает предварительный договор купли-продажи.
После всех приготовлений продавец и покупатель в назначенную дату подписывают договор купли-продажи. Покупатель регистрирует право собственности на комнату в Росреестре и становится полноправным владельцем недвижимости.
Если продают долю, а не комнату, договор купли-продажи обязательно заверяют у нотариуса. Исключение — ситуация, когда все собственники одновременно продают свои доли одному покупателю.
Продажу отдельной комнаты заверяют по желанию.
Чек-лист: что проверить перед сделкой с комнатой
- Дом не относится к действующим общежитиям.
- Комната приватизирована на имя продавца.
- Известен статус собственности — комната или доля.
- Другие жильцы получили уведомление о продаже.
- На уведомление не ответили в срок до 30 дней или написали отказ у нотариуса.
- Продажу одобрили все собственники комнаты.
