Законодательные поправки, которые могут приравнять арендодателей к индивидуальным предпринимателям на упрощенной схеме налогообложения, внесли в Госдуму представители подгруппы «Интернет + Город» IT-комиссии при помощнике Президента РФ Игоре Щеголеве. Предполагается, что в случае одобрения изменений владельцы квартир, которые сдают их в аренду, смогут получать патенты на свою деятельность наравне с ИП, которые занимаются ремонтом техники, мебели, печатью фотографий. У инициативы есть как ряд плюсов, так и минусов. Что за этим стоит и как может отразиться на рынке аренды?

Как заявляют представители государства, стоящие за законодательной инициативой, нововведения предложены для того, чтобы навести в сфере аренды порядок и легализовать, приведя ее функционирование к требованию законов. По мнению ряда риэлторов, в данном сегменте рынка недвижимости – полный хаос. Российская гильдия риэлторов поддерживает данное предложение, считая, что это не просто новые налоговые обязательства, поправки должны облегчить жизнь и самим арендодателям.

Наталья Михайлюкова, юрист Российской гильдии риэлторов:

– Законодателю предстоит поменять сознание собственников и арендаторов (нанимателей) таких объектов недвижимости, научить их оформлять отношения надлежащим образом. Зачастую на практике из-за отсутствия желания легализовать свои доходы собственники объектов недвижимости, сдаваемых в аренду или наём, не заключают договоры, заключают их с нарушением требований законодательства, не оформляют надлежащим образом документы по приему-передаче объекта или документы, подтверждающие оплату. С одной стороны, совершенствование налогового законодательства в сфере налогообложения дохода, полученного от аренды или найма, осуществляется в интересах государства.

С другой стороны, при наличии оформленного договора в случае возникновения каких-либо проблем арендодатель и арендатор защищены в правовом плане. При нарушении арендатором обязательств по договору (нанес ущерб помещению, выехал без предупреждения, испортил имущество) собственник может обратиться в полицию и суд с иском о возмещении ущерба и дополнительных издержек. Если же объект недвижимости сдаётся неофициально, то при обращении в правоохранительные органы или судебные инстанции возникает вопрос о правомерности действий самого собственника. В этом случае суд может обязать собственника выплатить все налоги за прошедшие периоды и заплатить штраф в размере 20% от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ). При этом штраф может составить 40%, если выяснится, что уклонение от уплаты налогов было умышленным.

Еще один плюс для наймодателей, с точки зрения инициаторов поправок, – уменьшение размера налогов с доходов от аренды. Сейчас люди, сдающие жилье в аренду, обязаны уплачивать НДФЛ в размере 13%. С принятием поправок ожидается, что платить нужно будет некий фиксированный платеж. Его размер будет зависеть от средней цены квадратного метра в районе проживания и местонахождения квартиры. Сейчас налоговая ставка для патента составляет всего 6% (а в Крыму и Севастополе – и вовсе 4%), причем независимо от размера фактически полученного дохода.

Положительное есть и в том, чего заранее боятся многие арендодатели – обязательная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). Получая свидетельство о постановке на учет в качестве ИП, безработные арендодатели смогут решить проблему с занятостью. Считается, что ИП, у которого нет наемных работников, является самозанятым гражданином.

ИП – лишняя волокита?

И все же сама процедура регистрации ИП, подразумевающая под собой затраты на госпошлину, временные расходы на заполнение и сбор документов для регистрации, вызывает однозначную критику.

Наталья Михайлюкова:

– При регистрации ИП необходимо определиться с видами деятельности ИП в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, выбрать систему налогообложения (например, ПСН – патентная система налогообложения), заполнить заявление соответствующей формы, оплатить государственную пошлину. После регистрации ИП понадобится постановка на учет в Пенсионном фонде России и Фонде обязательного медицинского страхования. Регистрация в ПФР осуществляется в Управлении ПФР по прописке (регистрации по месту жительства). Постановка на учет обязательна для всех. Если у ИП нет работников, то постановка на учет происходит автоматически.

Осложнить регистрацию, а значит, принести дополнительные затраты времени и денег, могут и допущенные ошибки при заполнении документации на ИП.

Сергей Смирнов, генеральный директор юридической компании «Белый Стандарт»:

– Несоответствие в заявлении на получение патента вида предпринимательской деятельности перечню видов предпринимательской деятельности, в отношении которых на территории субъекта Российской Федерации введена патентная система налогообложения, будет причиной отказа в государственной регистрации. При ошибке процесс регистрации придется повторить. Также ошибкой будет указать срок действия патента, не соответствующего налоговому законодательству (патент может выдаваться на период от одного до двенадцати месяцев включительно в пределах календарного года).

Евгений Лучинин, руководитель проекта «Локалс»:

– ИП регистрируется за неделю, без всяких проблем, в том числе удаленно. Но все равно нужно открыть счет в банке… Если это будет ИП в классическом виде, когда надо сдавать отчетность, платить взносы и делать кучу другой бумажной работы, то этим, как и сейчас, будет мало кто пользоваться. Это никак не облегчит жизнь, а наоборот, усложнит. Я слышал про инициативу введения патента без открытия ИП – вот это было бы интересно. Просто купил патент и сдаешь квартиру, получая деньги на свой счет физлица законно.

Кирилл Брюлин, генеральный директор риэлторской компании Brulin&Partners:

– Мало кому хочется связываться с заполнением кучи бумаг, походами в ИФНС, поэтому многим проще по старинке, т.е. «втихаря». Возможно, нашим законодателям стоит продумать, как упростить процедуру и минимизировать документооборот. Например, можно автоматически приравнивать арендодателя к ИП, когда он подает декларацию о доходах, полученных от сдаваемого в аренду жилья. Т.е. принес декларацию, приложил договор найма, получил расчет налога, оплатил – свободен. Второй момент – нежелание платить налоги. Ни для кого не секрет, что многие просто так привыкли: зачем платить, если можно не платить? И еще вопрос: что делать, если ИП решил квартиру продать? Значит, нужно опять проходить процедуру прекращения ИП или все равно платить минимальные отчисления? Арендодатель должен четко осознать, какие выгоды ему принесет официальный статус ИП, т.е. что он в результате получит и чем этот статус будет в лучшую сторону отличаться от «теневого».

Расстраивает и возникающая при оформлении ИП обязанность платить взносы в ПФР и ФОМС. При этом есть и бонус: освобождение от уплаты НДФЛ, НДС, а также имущественный налог на недвижимость, сдающуюся в аренду по ПСН.

Сергей Смирнов:

– Конечно, всегда есть вероятность того, что даже изменения в сторону уменьшения налогов не смогут стимулировать граждан действовать в соответствии с законодательством. И многие будут продолжать сдавать жилье в наём нелегально. Государству стоит провести необходимые разъяснения, и обе стороны от этого выиграют. Считаю: совместные встречи представителей собственников и налоговых органов пойдут на пользу в решении этого вопроса.

Немного о патенте

Патентная система налогообложения (ПСН), как утверждают юристы, выгодно отличается от обычной, даже по сравнению с упрощенной системой. Пользоваться ее благами могут индивидуальные предприниматели, у которых численность сотрудников не более 15 человек и доход которых с начала календарного года не превысил 60 миллионов рублей. Что же это за блага? Про сниженную налоговую ставку мы уже сказали. Порадует людей и то, что рассчитать размер налога, который придется уплачивать, можно будет заранее.

Сергей Смирнов:

– Например, выдан патент на срок 12 месяцев. Тогда ИП заплатит: размер налога = (налоговая база / 12 месяцев ´ количество месяцев срока, на который выдан патент) ´ 6%.

К тому же ведение бухгалтерской отчетности сведено к нулю, а вместо нее – лишь книга доходов и расходов плюс бланки строгой отчётности.

Марат Хасанов, партнер юридической группы PARADIGMA:

– Патент получают на определенный срок – от 1 до 12 месяцев в рамках календарного года. Это заставляет предпринимателей ежегодно посещать налоговую инспекцию для подтверждения права на использование патентной системы налогообложения. Как правило, это происходит в декабре – не самое приятное время для посещения налоговой инспекции ввиду её чрезмерной популярности в предновогодний период. Если налоговый платеж по патенту не совершён в установленные им сроки или сумма оплаты меньше установленной в патенте, индивидуальный предприниматель теряет право на приобретение патента в текущем календарном году и не сможет получить новое право раньше следующего года. Другими словами, произойдет полный пересчет налогов с начала периода действия патента. И пересчитывать налоги будут по общему режиму налогообложения.

Однако есть у патента и минусы, которые могут затронуть интересы так называемых «профессиональных рантье», т.е. тех, для кого сдача жилья в аренду – основной источник заработка и у кого квартиры находятся в разных городах. Дело в том, что патент приобретается в отношении дохода, получаемого от одного объекта. А если в аренду сдаются несколько объектов и они находятся в разных городах, то патент оформляется на каждый из них. Однако патент действует лишь в рамках одного региона.

Подобные условия получения патентов весьма неудобны для предпринимателей, сдающих жилые помещения в нескольких регионах. Патенты необходимо получать в разных налоговых инспекциях, каждый из них имеет свою стоимость, срок действия и сроки уплаты. Контролировать соблюдение условий применения ПСН придется по каждому патенту, что порождает определенные неудобства для предпринимателя. Государственным же органам прибавится хлопот в виде согласования размера стоимости патентов с каждым субъектом Федерации.

Что будет с рынком?

Эксперты считают, что по этому поводу выводы делать пока рано. Во-первых, сам механизм реализации возможных изменений еще не разработан. Во-вторых, даже сейчас обязательство платить 13%-ный налог с доходов от аренды большинство собственников благополучно обходят (уплачивают налог не более 3-5% арендодателей), заключая договор на срок не более 11 месяцев, а потом оформляют новый или, если отношения сложились с арендаторами добрые, и вовсе не пролонгируют документ. Кто-то договорился с соседями, кто-то с участковым, кто-то просто выдает арендаторов, снимающих жилье на длительный срок, за свою родню и делает им временную регистрацию. Приспосабливаются, как могут, и, уверены некоторые риэлторы, приспособятся и к новым условиям. Хотя сейчас государство грозится принять реальные меры для пополнения армии легализованных арендодателей, проводя проверки квартир и увеличивая штрафные санкции за неуплату налогов. Хотя не исключено, что люди оценят новую систему и выйдут из тени. И не нужно быть экспертом, чтобы предположить, что все затраты, понесенные арендодателем при регистрации ИП, а также расходы на сам налог будут включены в арендную ставку.

Евгений Лучинин:

– Ничего не изменится. Как контролировать? Непонятно. У законодателей есть желание получить налоги, но они совсем не хотят думать, как это сделать удобным для людей. Мне кажется, ключевой момент не в том, что люди хотят уйти в тень, а в том, что они не хотят заморачиваться с кучей бумаг и создавать себе дополнительную головную боль. Лучше сдать по старинке, за наличные, и все о¢кей.

Однако в Российской гильдии риэлторов считают, что критика нововведения – это вопрос времени.

Наталья Михайлюкова:

– Любые подобного рода изменения со стороны государства, направленные на легализацию наших правоотношений или доходов, всегда вызывают подобную реакцию наших граждан. Никто не хочет разбираться в новых законах – не хотят понять, не хотят куда-либо ходить и т.д. Естественно, эти изменения вызовут только критику и обвинения в сторону государства. Но постепенно эти правила будут приняты и приживутся. Несколько лет назад ПСН вызвала массу недовольства: проще не платить налоги, чем все оформить. Однако на сегодняшний день тенденция оформления налогоплательщиками ПСН растет.